שיפוץ מבנים חיצוני: מה בודקים לפני שיקום

שיפוץ מבנים חיצוני מצליח כשמתחילים באבחון ולא בהזמנת צבע ופיגומים.
לפני עבודות שיקום צריך לבדוק חמישה דברים: מצב הטיח והחיפוי, מקורות הרטיבות והאיטום, מצב ברזל הזיון והשלד מתחת לפני השטח, האישורים והתיאומים מול הרשות והדיירים, והבטיחות של העבודה בגובה.
מי שמדלג על הבדיקה הזו משלם בדרך כלל פעמיים: פעם על תיקון שטחי, ופעם נוספת על פירוק ותיקון מחדש כשהנזק חוזר.

אנחנו בלידאני הנדסה פועלים משנת 2008, כקבלן רשום ג'2 בפנקס הקבלנים וחברה מוכרת כ"קבלן מוכר", ומבצעים עבודות שיפוץ מבנים בבניינים פרטיים, ציבוריים ומוסדיים.
בפרויקטים שכוללים תוספת בנייה אנחנו מבצעים גם שיפוץ והרחבה, ובמבנים גדולים אנחנו מלווים את הביצוע בניהול פרויקטים צמוד.
אנחנו עובדים אך ורק לפי תוכניות מוגמרות שמסופקות על ידי הלקוח, כלומר ללא תכנון וללא טיפול ברישוי.
מי שמתכנן שיקום חזית מוזמן לפנות אלינו, ונעבור יחד על הנתונים לפני שמגיעים להצעת מחיר.

מה בודקים במבנה לפני שמתחילים שיפוץ מבנים חיצוני?

הצעד הראשון הוא סקר מצב קיים של כל המעטפת החיצונית.
עוברים על הבניין מכל צדדיו, מצלמים כל פגם, ומסמנים את מיקומו על גבי שרטוט או תמונה.
סקר כזה נעשה לפני שמבקשים הצעות מחיר, כדי שכל קבלן יתמחר את אותו היקף עבודה בדיוק.

קודם כול מזהים במה החזית בנויה: טיח צמנטי וצבע, חיפוי אבן או קרמיקה, בטון חשוף, או שילוב של כמה חומרים.
לכל חומר יש דפוס בלאי אחר ושיטת תיקון אחרת.
גיל הבניין חשוב גם הוא, וכך גם היסטוריית התיקונים: טלאי טיח ישן, כתם איטום שנמרח על סדק או צבע שנמרח שכבה על שכבה הם רמזים לבעיה שחוזרת.

בבדיקה בשטח כדאי לכלול כמה נקודות קבועות:

• "מבחן הקשה": הקשה קלה בפטיש קטן או בידית מתכת על הטיח ועל אריחי החיפוי. צליל חלול מעיד שהשכבה התנתקה מהקיר גם אם היא נראית תקינה.
• מרפסות, מעקות ואדנות: אלה האזורים שבהם מים נאגרים ונכנסים ראשונים, ולכן הנזק בהם בדרך כלל החמור ביותר.
• מרזבים, צנרת ניקוז ופתחי חלונות: חיבור דולף או שיפוע הפוך בנקודה קטנה יכולים להרטיב קיר שלם.
• קו המפגש בין הקיר לגג, לפרגולה ולרצפת המרפסת, שם נכשלים רוב האיטומים.

כשיש סימנים לבעיה שמעבר לטיח, למשל סדקים רחבים, בליטות או חלודה שבולטת מהבטון, מזמינים מהנדס קונסטרוקציה.
הוא קובע אם מדובר בנזק קוסמטי או בפגיעה בשלד, ומכין מפרט תיקון וכתב כמויות.
אנחנו מקבלים את המפרט והתוכניות המאושרות ומבצעים אותם כקבלן מבצע, בלי להחליף את שיקול דעתו של המהנדס המתכנן.

איך מזהים רטיבות, סדקים וקורוזיה בחזית?

לפי דברי מהנדס קונסטרוקציה ותיק, רוב הנזקים בחזיתות לא מתחילים בחזית עצמה אלא במים שנכנסים דרך פרט קטן, כמו חיבור, אדן או מרזב, וממשיכים לפעול שנים לפני שמישהו שם לב.
לכן הכלל הראשון בשיקום הוא למצוא את מקור המים.
צביעה על קיר לח מתקלפת תוך זמן קצר, וטיח חדש על ברזל מחליד ינתק גם הוא.

הטבלה הבאה מרכזת סימנים נפוצים, מה הם עשויים להעיד ומה בודקים בהמשך:

סימן בשטח	מה הוא עשוי להעיד	הבדיקה הבאה
סדקי שערה בטיח	התכווצות הטיח או תנועה תרמית	האם הסדקים יציבים או מתרחבים אחרי החורף
סדק אלכסוני בפינות חלונות ודלתות	ריכוז מאמצים באזור הפתח	מעקב ובדיקת מהנדס קונסטרוקציה
כתם חלודה ובליטה בטיח או בבטון	קורוזיה של ברזל הזיון	פתיחת האזור ובדיקת עומק כיסוי הבטון
כתמים כהים או עובש על קיר חיצוני	חדירת מים מחיבור, ממרזב או ממרפסת	איתור המקור ובדיקת האיטום
פריחה לבנה על הקיר	מלחים שהמים הוציאו מהבטון או מהטיח	בדיקת מקור הרטיבות
אריחי חיפוי חלולים או נפולים	חולשת ההדבקה או חדירת מים מאחור	הקשה על כל החזית ובדיקת שליפה במקומות חשודים

הנזק החמור ביותר מבין אלה הוא קורוזיה בברזל הזיון.
ברזל שמחליד תופח, וההתנפחות מפצלת את שכבת הבטון שמעליו.
התופעה נקראת "ספולינג" (ניתוק ונשירה של בטון מעל ברזל מחליד), והיא מסוכנת במיוחד כשהחלקים הנופלים נמצאים מעל מדרכה או כניסה לבניין.
במקרים כאלה מנקים את הברזל מחלודה, מורחים עליו חומר מגן ומשחזרים את הבטון בתערובת תיקון מתאימה.
טיח רגיל לא מספיק.

סדקים לא נמדדים רק לפי רוחב.
חשוב לדעת אם הסדק זז, כמה זמן הוא קיים והאם יש בו עקבות מים.
מדידה פשוטה עם סימון תאריך על הסדק ותמונה כל כמה חודשים נותנת למהנדס תמונה אמינה יותר מכל הערכה חד פעמית.

כשהרטיבות מגיעה ממרפסת או מגג, מטפלים בה לפני שמתקנים את הקיר.
בפרויקטים כאלה אנחנו משלבים עבודות איטום והחלפת שכבות במרפסות כחלק מהמערך הכולל, ואחריהן עבודות גמר כמו טיח, צבע וחיפוי חדש.

אילו אישורים ותיאומים נדרשים לפני עבודות שיקום חזית?

הצורך בהיתר תלוי בהיקף העבודה ובסוגה.
תיקון טיח וצביעה של קיר קיים הם בדרך כלל עבודות אחזקה, אבל שינוי בחזית, החלפת חיפוי בחומר אחר, הוספת מרפסת או תוספת בנייה עשויים לדרוש היתר בנייה.
את השאלה הזו בודקים מול הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לפני שמתחילים.
הטיפול בהיתר מתבצע על ידי הבעלים והאדריכל, ואנחנו מקבלים את התוכניות המאושרות ומבצעים לפיהן.

בבניין משותף מוסיפים את שאלת ההחלטה.
שיפוץ חזית נוגע ברכוש המשותף, ולכן נדרשת החלטה של הבית המשותף לפי תקנון הבית ולפי חוק המקרקעין.
כדאי לתעד את ההחלטה בפרוטוקול, לקבוע מי מוסמך לחתום מול הקבלן ולהסכים מראש על אופן המימון, כולל מה קורה עם דייר שמסרב להשתתף.

אישורים נוספים שמזכירים בשלב מאוחר מדי:

• אישור הרשות המקומית להצבת פיגום על מדרכה או בשטח ציבורי, ולעתים גם הסדרי תנועה והגנה על הולכי רגל.
• עמידה בתקנות הבטיחות בעבודה לעבודה בגובה, כולל פיגום שעומד בתקן הישראלי החל עליו ונבדק על ידי בודק מוסמך לפני תחילת השימוש.
• ביטוח עבודות קבלניות וביטוח צד שלישי, כדי שנזק לרכוש או לאדם בזמן העבודות לא יפול על הדיירים.
• מינוי ממונה בטיחות באתר כשהיקף העבודה מחייב זאת.

במבנים ציבוריים ומוסדיים יש שכבה נוספת: מכרז, מסמכי התקשרות עם הרשות, לוחות זמנים שתלויים בפעילות המוסד ופיקוח של נציג הגוף המזמין.
כך למשל בבית ספר או בבניין רשות מקומית, חלק מעבודות החזית מתוזמנות לחופשות כדי להרחיק את הפעילות מאזור הפיגום.
אנחנו עובדים מול מועצות מקומיות, רשויות וגופים מוסדיים לצד לקוחות פרטיים, ומכירים את סדר העבודה הזה מקרוב, כולל בבניית מבני ציבור.

איך בוחרים קבלן ומשווים הצעות לשיקום חזית?

השוואה בין הצעות מחיר מתחילה בכך שכל הקבלנים מתמחרים אותו מפרט.
אם קבלן אחד כולל פירוק טיח רופף בכל החזית ואחר רק בנקודות בודדות, ההפרש במחיר אינו חיסכון אלא הבדל בהיקף.
לכן מבקשים הצעות על בסיס כתב כמויות אחד, ובודקים שורה אחר שורה: פיגום, ניקוי והסרת חלקים רופפים, טיפול בברזל, איטום, טיח, חיפוי וצבע.

בבדיקת הקבלן עצמו שוללים את הדברים הבסיסיים: קבלן רשום בפנקס הקבלנים, בסיווג שמתאים להיקף הפרויקט, עם ניסיון בעבודה דומה ולקוחות שמוכנים להמליץ.
אצלנו מדובר בקבלן רשום ג'2, ובפרויקטים שחורגים מהיקף הסיווג זה נקבע מראש ובשקיפות.
כדאי גם לבקש לראות פרויקט דומה שהסתיים לפני כמה שנים ולבדוק איך החזית נראית היום.

שיקום חזית כמעט תמיד חושף נזקים שלא נראו מבחוץ.
אחרי פירוק טיח רופף מתברר לפעמים שהברזל מאחוריו מחליד יותר מהצפוי.
כדי שהתקציב לא יתפוצץ, קובעים בחוזה מחירי יחידה לעבודות חריגות, למשל מחיר למטר רץ של טיפול בברזל או למטר רבוע של טיח חדש, ומסכמים מי מאשר עבודה נוספת לפני ביצועה.

סדר העבודה הטיפוסי נראה כך: הקמת פיגום, בדיקת מצב וסימון נזקים, פירוק חלקים רופפים, טיפול בשלד ובברזל, איטום והכנת משטחים, טיח וחיפוי, גמר וצבע, ובסוף פירוק הפיגום וניקוי האתר.
תשלומים צמודים לאבני דרך ברורות נותנים לשני הצדדים שליטה, והסדר הזה מקל גם על פיקוח של מהנדס או נציג הרשות.

את העבודה מתזמנים לפי עונות.
צבע וטיח נדרשים להתייבש בתנאים סבירים, ולכן נמנעים מלבצע אותם בחורף גשום וגם בימי שרב קיצוניים.
מי שמתכנן לסיים לפני החורף צריך להתחיל מוקדם, כי עבודות איטום ושיקום ברזל לוקחות זמן שקשה לדחוס.
בפרויקטים עם כמה אתרים או כמה קבלני משנה, ניהול פרויקטים מסודר חוסך את ההתנגשויות בין הצוותים.

לבסוף מקפידים על אחריות כתובה.
האחריות צריכה לפרט מה מכוסה (איטום, חיפוי, טיח), לכמה זמן ובאילו תנאים, וכדאי להחתים עליה את הקבלן עוד לפני תחילת העבודה.
בלי פירוט כזה, ההבטחה "יש אחריות" קשה לאכיפה.

שאלות נפוצות לפני שיקום חזית

כמה תשובות קצרות לשאלות שעולות שוב ושוב אצל בעלי מבנים וועדי בתים.

באיזו עונה כדאי לבצע שיפוץ מבנים חיצוני?

הזמן הנוח ביותר הוא האביב והסתיו, כשאין גשם ואין חום קיצוני.
בחורף גשום קשה לאטום ולטייח, ובשרב חזק חומרי הדבקה וצבע מתייבשים מהר מדי ומאבדים מהאיכות.
אם הבניין דולף כבר עכשיו, מתחילים בתיקון דחוף של מקור הרטיבות ומשאירים את שאר העבודות לעונה מתאימה.

האם אפשר להישאר בבניין בזמן העבודות?

ברוב המקרים כן, אבל יש רעש, אבק, חסימה זמנית של חלונות ומרפסות ומגבלות על שימוש בכניסות.
מתאמים מראש לוח זמנים לכל קומה ודירה, ובמבנה ציבורי או מוסדי משלבים את העבודה בשעות ובימים שבהם הפעילות מוגבלת.

כל כמה זמן כדאי לבדוק את החזית?

בדיקה ויזואלית פעם בשנה וגם אחרי חורף חריג מספיקה כדי לאתר סדקים חדשים, כתמי רטיבות וחיפוי חלול.
אחת לכמה שנים כדאי להזמין בדיקה מקצועית של מהנדס, במיוחד בבניין מבוגר או בבניין שליד הים, שבו המלח מאיץ קורוזיה.

מה ההבדל בין צביעה מחדש לשיקום חזית?

צביעה משנה את המראה בלבד ומתאימה כשהטיח שלם והקיר יבש.
שיקום חזית מטפל במה שמתחת: טיח שהתנתק, ברזל מחליד, איטום כושל וחיפוי רופף.
כשיש רטיבות או בליטות, צבע בלבד מסתיר את הבעיה לתקופה קצרה ואז היא חוזרת, לפעמים בהיקף גדול יותר.

שיפוץ מבנים חיצוני עם לידאני הנדסה: מבצעים לפי תוכנית ובשקיפות

הבדיקה שמקדימה את העבודה היא מה שקובע את התוצאה: סקר מצב קיים, איתור מקור המים, בדיקת השלד כשצריך, אישורים ותיאומים, ותקציב שמותיר מקום לנזקים נסתרים.
מי שעושה את זה נכון מקבל חזית שמחזיקה שנים ולא מתקן אותה כל חורף מחדש.

בלידאני הנדסה אנחנו פועלים משנת 2008, כקבלן רשום ג'2 ובעלי תעודת קבלן מוכר, עם ניסיון בפרויקטים רבים מול לקוחות פרטיים, רשויות מקומיות וגופים מוסדיים ברחבי הארץ.
אנחנו מלווים אישית כל פרויקט, מציגים לוחות זמנים ועלויות בשקיפות מלאה, ומבצעים אך ורק לפי תוכניות ומפרטים מוגמרים שמסופקים על ידי הלקוח.
מי שמתכנן שיפוץ מבנים חיצוני ורוצה להבין מה ההיקף הנכון וכיצד מתמחרים אותו מוזמן ליצור איתנו קשר, ונשמח לעבור יחד על המבנה, המפרט וההצעה לפני תחילת העבודות.